Когда склады строят быстрее, чем их арендуют: новая реальность логистического рынка

Российский рынок складской недвижимости в 2025 году продемонстрировал впечатляющий результат - 8,7 млн кв м введенных площадей. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений и почти в полтора раза больше, чем годом ранее. Но за цифрами скрывается более сложная картина.

Наибольшая активность пришлась на Московский регион, где построено 3,2 млн кв м. Причем свыше 60% этих объектов были спекулятивными. Девелоперы рассчитывали на продолжение высокого спроса, однако структура предложения изменила расстановку сил.

В регионах подход оказался осторожнее. Из почти 5 млн кв м новых складов лишь около 20% построены без заранее определенного арендатора. Это создало асимметрию: столица столкнулась с более заметным ростом вакантности, тогда как региональные рынки демонстрируют более умеренные показатели.

Общий итог - вакансия достигла 6%, а ставки аренды сократились почти на 30% по сравнению с прошлым годом. Рынок перешел в фазу, где арендаторы получают преимущество. Единственным сегментом, сохраняющим стабильный спрос, остаются маркетплейсы.

На 2026 год прогнозируется дальнейшее снижение спроса до 2 млн кв м при высоком объеме предложения. Девелоперы уже реагируют: ожидается, что ввод новых складов в Москве и Подмосковье сократится примерно на треть, что станет минимальным значением за последние пять лет.

Интересно и то, как меняется структура сделок. Доля проектов built-to-suit сокращается. Бизнес не готов заключать долгосрочные соглашения на этапе строительства, предпочитая аренду готовых площадей с возможностью получения дисконта.

Для логистических компаний это время пересмотра стратегий. Более низкие ставки открывают возможности для оптимизации затрат, но одновременно усиливают конкуренцию среди операторов. Давление на маржу отражается и на рынке труда - компании ищут способы гибкого управления персоналом складов и распределительных центров.

Рекордный объем строительства стал точкой разворота. Если ранее рынок испытывал нехватку качественных складских площадей, то теперь ключевым фактором становится управление избыточным предложением. И именно 2026 год покажет, насколько быстро рынок сможет адаптироваться к новым условиям.